Нерухомість у Румунії: як купити та що для цього потрібно

Ринок нерухомості Румунії продовжує демонструвати стабільне зростання, привертаючи увагу як місцевих, так і іноземних інвесторів. За даними Національного інституту статистики Румунії, індекс цін на житло досяг 155,06 пункту у другому кварталі 2024 року, що є історичним максимумом. Прогнози експертів вказують на подальше зростання вартості нерухомості в країні.

Економічна стабільність Румунії також сприяє привабливості інвестицій у нерухомість. Базова процентна ставка залишилася на рівні 6,5 % у січні 2025 року, що свідчить про контрольовану інфляцію та стійке економічне зростання. Крім того, сприятлива податкова політика, яка передбачає фіксовану ставку податку на прибуток у розмірі 16 % робить інвестиції в румунську нерухомість ще вигіднішими.

Наявність житла є однією з умов для імміграції до Румунії та легалізації перебування в рамках стандартної процедури натуралізації. Разом із тим існує можливість прискореного оформлення румунського громадянства без попереднього переїзду в країну. Зверніться до наших спеціалістів та дізнайтеся всі подробиці програми.

Румунський ринок нерухомості

Румунський ринок нерухомості у 2025 році залишається привабливим для інвесторів, оскільки поєднує відносно доступні ціни, стабільний попит на оренду та сприятливі податкові умови. З одного боку, дефіцит новобудов через низькі темпи будівництва сприяє зростанню цін. З іншого — очікуване зниження процентних ставок підвищує доступність іпотечних кредитів, стимулюючи попит. Це створює збалансовану динаміку: житло дорожчає, але залишається ліквідним активом з високою рентабельністю, що робить інвестиції вигідними навіть у довгостроковій перспективі.

Середня вартість квартир в країні досягла 1500–2180 EUR за м², що на 14% більше, ніж рік тому. Порівняно з іншими країнами ЄС, румунські будинки та апартаменти залишаються доступними. Наприклад, у Польщі середня ціна житла складає 2600–3600 EUR за м², а в Угорщині 2200–3000 EUR за м², що робить Румунію однією з найдоступніших локацій для придбання власності в регіоні.

Ціни на нерухомість у Румунії — найдешевші в ЄС

Купівля житла вигідна як у великих містах Румунії, так і в курортних зонах, проте варто враховувати динаміку ринку. Найдорожчим містом залишається Клуж-Напока, де середня ціна сягає 2900 за м², що пояснюється активним розвитком IT-сектору та стабільним попитом серед молодих фахівців. Квартира площею 60 м² обійдеться вам приблизно в 150 000–203 000 EUR залежно від району міста.

У Брашові середня вартість житла становить 2100 EUR за квадратний метр, що робить його популярним серед інвесторів, які орієнтуються на короткострокову оренду. Купити квартиру чи будинок площею 60 м² тут можна за 108 000–149 000 EUR. Місто відоме як туристичний центр Трансильванії, розташований у безпосередній близькості до замку Бран, гірськолижних курортів та має активне культурне життя, що забезпечує стабільний потік відвідувачів протягом року.

У Бухаресті квадратний метр коштує в середньому 2 300 EUR, але в центрі ціна може становити 2900 EUR за кв. м, тоді як у віддалених районах пропозиції стартують від 1700 EUR за м². Залежно від площі житла та його розташування, ціни на квартири значно варіюються:

Оренда квартир: відгуки українців

Винаймання житла в Румунії для українців у 2024–2025 роках залишається доступним варіантом, особливо порівняно з іншими європейськими країнами. Середня вартість оренди однокімнатної квартири в Бухаресті стартує від 380 EUR, а трикімнатні можна знайти за 715–1100 EUR залежно від розташування. У менших містах, як-от Сібіу чи Сучава, ціни значно нижчі: оренда квартири коштує від 245 до 600 EUR, беручи до уваги площу житла та його віддаленість від центру. витрати на житло є цілком прийнятними для більшості жителів.

Деякі українці стикаються з обережністю орендодавців, які віддають перевагу місцевим мешканцям або вимагають додаткові гарантії довгострокового проживання. Водночас загальне ставлення румунів до українців залишається доброзичливим, багато хто готовий допомогти з пошуком житла. Одним із важливих нюансів є стан нерухомості: в Румунії можна знайти як сучасні новобудови, так і старі квартири, які потребують ремонту. Саме тому уважний огляд житла перед підписанням договору є обов’язковим.

Ще один аспект, який варто враховувати, — це мовний бар’єр. Більшість оголошень на румунських платформах нерухомості публікуються румунською мовою, а частина орендодавців не володіє англійською, що може ускладнити комунікацію. Оренда житла для українців у Румунії можлива й за підтримки міжнародних організацій, зокрема УВКБ ООН, яке надає одноразову допомогу на проживання, проте такі програми були значно скорочені у 2024 році.

Оформлення договору купівлі-продажу нерухомості

Процедура купівлі житла — це чітко регламентований процес, який передбачає кілька обов’язкових етапів. Іноземці мають ті ж права на придбання житла, що й громадяни країни, за винятком земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Важливо дотримуватися законодавчих вимог та враховувати всі фінансові зобов’язання, щоб уникнути можливих юридичних ризиків.

Придбання житла в Румунії можливе також дистанційно, через оформлення довіреності на представника, який діятиме від вашого імені під час укладання угоди. Документ повинен містити чітко визначені повноваження представника, включно з правом на підписання договору купівлі-продажу, поданням заяви для реєстрації права власності та виконанням усіх необхідних юридичних і фінансових дій. Довіреність має бути нотаріально засвідчена, апостильована та перекладена румунською мовою.

Документи

Для успішного оформлення угоди купівлі-продажу будинку чи квартири в Румунії вам необхідно підготувати та надати певний пакет документів:

• чинний закордонний паспорт для підтвердження особи;
• банківські виписки, щоб підтвердити спроможність провести оплату;
• свідоцтво про шлюб, якщо ви одружені;
• довіреність (у випадку, коли угода оформлюється дистанційно).

Зі свого боку продавець має надати документ, що підтверджує його право власності на нерухомість, актуальний витяг із Земельної книги, кадастрову документацію, податковий сертифікат про відсутність боргів перед державою, сертифікат енергетичної ефективності та довідку про відсутність заборгованостей за комунальні послуги.

Комунальні послуги та податки на нерухомість

Податок на нерухомість у Румунії залежить від типу власності та її розташування. Ставки податку на житлову нерухомість зазвичай становлять від 0,08 % до 0,2 % від оцінної вартості об’єкта. Цей податок сплачується щорічно, зазвичай двома рівними частинами: до 31 березня та до 30 вересня. За повну сплату до 31 березня може надаватися знижка в розмірі 10 %. У разі несвоєчасної оплати нараховуються штрафи та пені.

Стандартний пакет комунальних послуг включає електропостачання, водопостачання та водовідведення, газопостачання, опалення та вивіз сміття. Витрати на ці послуги залежать від споживання та тарифів, встановлених постачальниками в конкретному регіоні. Середні щомісячні витрати на комунальні послуги для квартири площею 85 м² становлять близько 130–150 EUR, але ця сума може змінюватися залежно від міста, сезону та індивідуального споживання.

Іпотека

Іпотечне кредитування в Румунії доступне на строк до 30 років, з початковим внеском від 15 % до 35 % залежно від банку та типу кредиту. Відсоткові ставки варіюються, а конкретні умови залежать від доходу позичальника, його кредитної історії та стабільності зайнятості. Наприклад, Banca Comerciala Romana (BCR) пропонує кредити з мінімальним внеском 5 % та ставкою від 7,66 % річних, тоді як Raiffeisen Bank Romania встановлює початковий внесок від 15 % і дозволяє позичати до 300 000 EUR.

Банки зазвичай вимагають підтвердження постійного доходу, наявність стабільного працевлаштування протягом останніх 6 – 12 місяців і віковий поріг від 18 або 21 року. Перед оформленням іпотеки рекомендується звернутися до кількох банків, порівняти їх пропозиції та оцінити загальні витрати на кредит.

Посвідка на проживання в Румунії для власників нерухомості

Придбання нерухомості в Румунії не надає автоматичного права на отримання посвідки на проживання. Однак володіння власним житлом може стати вагомою перевагою при поданні заявки на ПНП, оскільки демонструє тісний зв’язок із країною та фінансову стабільність заявника. Згідно з румунським законодавством, для отримання громадянства через натуралізацію необхідно прожити в країні щонайменше 8 років. Цей період може бути скорочений до 5 років у випадку перебування у шлюбі з громадянином Румунії.

Є значно швидший та простіший варіант оформлення румунського паспорта — спрощена процедура, що дозволяє вам вже через рік стати повноцінним громадянином Євросоюзу. Запишіться на професійну консультацію, щоб дізнатися більше.